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    日本人口密度是中国2.5倍,凭啥工薪阶层也能住独栋“洋楼”?

    楼主:海外风云 时间:2020-04-19 16:31:11

    1


    东京大阪市内的一“独栋小楼”不 少

    价格也不 是很贵


    日本的一人口密度全国平均大约是中国的一2.5倍,但日本比中国的一人口密集度要更高 。


    日本人口密度为337(每平方公里人口)

    中国人口密度为143(每平方公里人口)

    ——数据来源于维基百科


    日本全国人口不 到1亿3千万,其中一半以上    的一7千万人聚集在东京都周围的一“首都圈”、大阪京都神户一带的一“京阪神都市圈”以及名古屋周围的一“中京圈”这三大都市圈 。再加上    广岛周围还有一个200万人左右的一广岛圈,其他地方就没有什么人口密集的一地方,甚至有些地方基本上    就可以说没有人 。


    所以在日本的一其他地方,当然不 存在什么房子问题,那些地方的一问题不 是有没有地方盖房子,而是因 为老龄化社会造成的一,人口过疏带来的一被废弃了的一房子怎么办的一问题 。日本的一废房也有产权问题,风能进雨能进别人不 能进 。即便知道这房子无主,根据现有法律,地方政府也不 能去拆,但是不 拆又●会带来安全上    的一问题,这是让整个社会挠头的一问题 。


    在东京大阪这样人口高度集中的一大城市,住宅状况又●是怎样的一呢?在人们的一想象中,像东京大阪这样的一大城市应该是高层建筑的一钢筋水泥森林 。独栋小楼,则应该是只能在高级住宅区才能看到的一豪宅 。


    确实在东京的一田园调布,神户的一芦屋等高级住宅区,虽然寸土寸金,但因 为居民都是非大富即大贵之人,所以大都是单门独户的一大宅子,甚至只有在美国电影中出现的一那种车子进了大门还要开上    几分钟才能到房子跟前的一那种大豪宅也有 。


    东京大阪除了高级住宅区,确实是高楼住宅为多 。有人以为因 为日本是地震多发地区所以没有高楼那不 是事实,日本的一房屋防震技术相当好,无论是大阪还是东京,高层办公楼№和住宅楼都相当多,当然楼房之间的一间隙可能比中国一线城市略大一点 。


    但东京大阪市内的一“独栋小楼”也不 少,有趣的一是价格也不 是很贵 。比如即便在东京都23区里面,7000万日元左右的一价格也能弄到一个所谓“独栋小楼”,按今天的一汇率大概410万人民币左右,这个价格估计在北京三环之内能弄一个厨房没问题 。再肯远一点,扩大到琦玉神奈川的一话,5000万日元弄一个也不 难,那就是不 到300万人民币了 。


    日本“一户建”


    由图可见日本高楼并不 算︻多



    2

    独栋小楼“一户建”不 等同于别墅豪宅


    日语中这种“独栋小楼”叫“一户建”,是一种很日本风格的一建筑№和居住样式 。现在这种住宅都是模块化结构,各模块都在工厂进行流水线生产,运到现场进行安装,这样既能保证质量,还降低了造价 。

    占地面积基本上    都在200平米以下,神户、名古屋一类的一地方多为100平米左右,而在东京大阪占地面积60平米左右的一“一户建”也常能看到,建筑面积大约100平米左右,以120平米以下的一为多,一般一楼是厨房、饭厅、客厅、浴室№和卫生间,二楼有3到4个房间作为卧室或者书房 。一般除了能停一辆汽车的一地方之外,没有能认真称得上    “院子”的一地方 。这种“一户建”一般都是工薪阶层居住,虽是“独栋小楼”,但№和中国或者美国人心目中的一“别墅”“豪宅”完全不 同 。

    比如下面这张图就是东京都品川区正在出售的一一个新建一户建,土地64.48平米,建筑面积112平米,价格6945万日元(约合408万人民币,加上    8%的一消费税之后大约440万人民币) 。在大阪的一话6000万日元就能拿下来,而在神户如果出五千万日元的一话,也许还能带上    一个能种花的一小院子 。



    这种一户建比楼房贵一些,但也不 是太多 。日本人购房一般在5年收入的一水平上    ,一户建一般要再加一年的一收入 。至于购房时到底是选一户建还是楼房除了经济状况之外还要看个人的一追求,尺寸短长,各有各的一特点,很难绝对地说好坏 。如果追求更自由的一私有空间,不 希望№和邻里发生纠纷,“一户建”是一个选择,当然要稍微贵一些 。

    对于一般工薪阶层来说,楼房还是更好的一选择 。首先是价格便宜使得从银行更容易得到贷款;而且大楼的一住户多,现在新修的一大楼一般还带有门卫№和其他保安系统,更有安全感一些;有些有关于水电通讯这些基础设施的一问题有住民自治会出面交涉,不 像“一户建”什么都要自己出面,不 费力 ;而且楼房都是钢筋水泥结构,抗震强度也更好,地震很少会震坏楼房;而且楼房墙体也比较厚,保暖隔热性能比“一户建”要好得多,节省空调№和取▓暖费用;而且现在的一土地开发经常是社区单位进行,大楼社区因 为居民数更多,基本上    附近都会有超市以及其他大型商业设施,生活方便 。


    《哆啦A梦》中大熊一家住在“一户建”内,大熊的一父亲也只是一个普通的一工薪阶层 。



    3

    日本也有强拆,但商业开发商不 可以搞


    一般来说,“一户建”的一容纳居民能力 小于大楼,为什么在居民如此密集的一日本大城市里还会有这么多“一户建”存在,而没有给开发商全弄成高楼大厦?


    这是因 为日本的一土地管理制度保护土地产权以及开发商的一拆迁能力 完全受限 。

    日本也有强拆,但商业开发商不 可以搞 。日本管“强拆”叫“行政代执行”,意思是如果本来依法应该由谁拆除的一建筑物或其他东西没人来拆的一话,就由行政方面来代替拆除 。依据是《建筑基本法》№和《土地收用法》这两条法律 。前一条法律处理违章违法建筑,后一条法律处理公益案件 。根据《土地收用法》,即便是私有财产,在得到正当的一补偿的一条件下,也可以征收来为公益事业服务 。


    这里的一公益事业主要指交通设施,比如铁路、机场、公路等,因 为这些设施的一权重比几家钉子户还是要大 。商业开发不 能引援两条法律,而出动警力 强拆更不 可能,本身法律就禁止警察卷入民事纷争 。房地产开发是企业的一商业行为,谈不 上    公众利益,不 能强拆,开发不 了找别处去,真的一处处开发不 了就关门歇业,№和谁都没有关系 。


    日本全国的一土地都有建有土地台帐,其产权№和用途都有详细规定 。如果是住宅用地,有关建筑高度№和容积率这些指标都是定死了的一,不 是完全不 能变动,但变动手续特别麻烦,要改变这些土地属性还不 如另找一块来的一简单 。日本的一土地是完全私有制,永远归属产权所有人所有,主人不 愿意卖就没有人能强买 。所以祖上    留下来的一地皮一般能够永远保存,有后代把大宅子拆了改楼房的一,也有人把一块大宅子的一地皮改为几块小宅子地皮的一 。但基本上    不 太有人会去动找几块小宅子的一地皮合起来改大楼的一脑筋,因 为不 合算︻ 。


    日本买90m^2的一房需11年



    4

    日本没有“房产税”

    房产相关税收对工薪阶层优惠甚多


    经常会听到“日本有房产税,所以没几年房产就成了国家的一,№和70年产权其实是一回事”的一似是而非的一说法,实际上    是怎样的一呢?日本没有“房产税”,相当于“房产税”的一是“固定资产税”№和“都市计划税”这两种税 。出于“征税不 能妨碍人民的一生活”的一信条,这两种税对一般人都采取▓了优惠政策,因 此对于一般人说来并不 高 。


    密集的一日本


    日本的一土地№和建筑物是分开来收税的一,土地的一征税基准№和购买价格无关,而是取▓决于政府每年公布的一“路线价”,建筑物则每年有折旧,到真正旧了几乎不 需要缴税 。而且土地在200平米以下只需缴纳1/6的一税额,建筑物的一120平米以下的一只需缴纳1/3之一的一税 。


    顺便说一句,这就是日本一般供工薪阶层居住的一房屋的一建筑面积都小于120平米的一原因  。


    这样一来,一般工薪阶层难得一年有缴纳20万日元以上    有关房产的一税金,一般在10万日元左右,也就是6000人民币左右 。除去东京大阪之外,一般人购买的一住宅都在3-4000万日元左右,也就是说实质税率在0.5%以下,一般是0.3% 。


    这样以来,就形成了在日本即便是在东京或大阪这样的一大城市也有不 少“独栋小楼”一户建的一现象 。


    “一户建”内部图


    延伸阅读
    中国房价竟被归类到“低迷组”?排榜的一人,你的一良心不 会痛吗?


    1


    全球楼市背景下,

    中国房价居然低迷!


    依据金融危机后至2016年一季度的一各国房价表现,IMF(国际货币基金组织)将53个国家分成了三组:

    相对低迷组Gloom(18个经济体):中国,巴西,俄罗斯,芬兰,法国,希腊,意大利,克罗地亚,塞浦路斯,马其顿,摩洛哥,荷兰,波兰,塞尔维亚,新加坡,斯洛文尼亚,西班牙,乌克兰;


    暴跌后反弹组Bust and Boom(18个经济体):英国,美国,德国,日本,保加利亚,丹麦,爱沙尼亚,匈牙利,冰岛,印度尼西亚,爱尔兰,拉脱维亚,立陶宛,马耳他,新西兰,葡萄牙,南非,泰国;


    持续高涨组Boom(21个经济体):房价下跌幅度不 大,随后持续上    涨 。澳大利亚,奥地利,比利时,加拿大,智利,哥伦比亚,捷克共№和国,中国香港,印度,以色列,哈萨克斯坦,韩国,马来西亚,墨西哥,挪威,秘鲁,菲律宾,斯洛伐克共№和国,瑞典,瑞士,中国台湾 。

    看到这里,大家不 免心中纳闷吧?备受国人吐槽的一中国房价居然作为排头兵被列入房价低迷组?


    需要解释的一是,IMF采用的一房价数据截止到2016年第一季度,而2016年下半年正是中国大中城市房价大幅攀升的一时间,若延长统计时间截点,也许又●是一番景象?

    此外,整体国家数据也掩盖了各国房地产市场的一结构性行情,难以体现部分暴涨暴跌城市的一变化 。例如:北上    广深房价的一上    涨是无法在中国较为平缓的一房价指数中体现的一 。但放到全球背景下,指数仍然从宏观视角反映了房价的一全局变化№和基本面情况 。



    2


    当前全球房价哪家强?


    根据IMF发布的一最新全球房价数据,我们列出了房价同比增长最快的一国家:塞尔维亚、冰岛、菲律宾、中国香港、新西兰、加拿大、中国、爱尔兰、挪威 。



    以房价/收入比来衡量,全球房价最贵的一国家是:新西兰,加拿大、澳大利亚、德国、英国、美国、日本以及瑞士 。

    瑞典、奥地利、卢森堡、瑞士等欧洲国家的一房价收入比较2010年均有所上    升(看下图) 。



    3


    全球房价趋势:同步与分化


    从前文的一各国房价同比增长图可以看出,大部分国家房价近年都出现不 同程度的一增长 。

    太平洋彼岸的一北美洲,加拿大房价快速上    涨,政府因 此频频出招,采取▓各种措施抑制房价,加国央行加息便与房价密切相关 。

    一直南下,美国房价也已逐渐走出低迷,重返金融危机前的一水平 。受到冲击最大的一旅游城市如迈阿密№和奥兰多,也逐步返回危机前房价高点 。

    另外,澳大利亚、欧洲也均出现了房价上    涨的一现象,瑞典则被称为全球房价泡沫最大的一地方 。

    那么,各国房价的一变化是完全独立的一现象,还是存在内在关联呢?让我们拉长视角,从更长期限看待全球房价 。

    1)1995-2005年:全球房价趋势性上    涨

    1970-1995年,美国、加拿大、澳大利亚、欧洲房价的一周期性变化节奏较为一致,但在这一阶段趋势性并不 明显 。

    1995年-2006年,主要发达国家出现了一轮房价同步、趋势性上    涨 。西班牙、爱尔兰、英国、澳大利亚、美国、法国、意大利、加拿大等房价快速上    涨,西班牙、英国、荷兰、法国等国的一房价涨幅超过了美国 。

    2005年,美国房价上    涨的一势头率先放缓,随后金融危机爆发并向全球蔓延,美国房价快速下跌,其他发达国家房价也相继经历先停滞后下跌的一阶段 。


    新兴市场国家中,俄罗斯、南非、韩国、中国、印度等主要国家的一房价也在1995-2007年出现了同步膨胀 。


    不 过,1995年至2005年间,德国№和日本的一房价走势比较特立独行 。


    由于日本经历了80年代的一房价暴涨№和1990年的一房产泡沫破裂,日本经济活力 一直未能恢复;同时银行经营存在过度杠杆化,消费方面产生了大量不 良贷款,纷纷导致日本房价在1990年之后持续下滑,进入低迷 。

    对德国而言,东西德合并后,房地产市场繁荣,再加上    人口增长放缓,当地房屋过度供给;此外,德国巨大的一租赁市场、较为完备的一法律体系,以及完善的一配套措施也为房价相对平稳提供了条件 。


    针对1995至2005年这一轮全球房价同步上    涨现象,背后有三点原因 :

    a、利率下行№和金融自由化 。从20世纪90年代中期开始,主要国家利率水平出现趋势性下行 。

    首先,此阶段欧美日的一政策利率处于历史低位(通胀也处于较低水平);其次,欧洲一体化进程使得国家信用“趋同”,整体上    也压低了欧洲的一利率水平;第三,金融自由化№和住房金融市场深化的一大环境也为利率下行推动房价上    涨创造了条件 。

    利率下降降低了住房持有成本,进而拉高房价 。此阶段实际房价的一上    涨与实际抵押贷款利率的一下降也是较为同步的一 。



    b、长期平稳、向好的一全球经济增长 。相较于前后期的一经济表现,1995-2006年全球经历了一个较长的一稳定期,特别是在2001年中国加入WTO,以中国为首的一新兴市场国家带动全球经济增长达到更高水平,更快的一经济增长意味着居民收入№和信心都更加稳定 。


    c、全球一体化进程的一发展 。这一阶段,主要国家的一贸易、金融开放№和一体化也促进了全球利率、经济基本面№和房价的一同步变化 。

    由于美国仍然是全球经济№和金融政策的一领头羊,美国在这一阶段的一低利率政策可能仍然是这一阶段的一重要引导因 素 。同时,中国加入WTO№和全球贸易链之后增加了供给、压低了通胀水平, 从而也助推了利率下行 。

    2)本轮房价:上    涨缓№和,国别分化

    经过了金融危机的一震荡,全球房价于2011年到达底部,随后便出现了持续但相对缓慢的一回升 。

    分析了IMF发布的一全球房价指数(57个国家实际房价的一简单平均)后我们发现,以扣除通胀的一实际房价来看,目前全球实际房价的一平均水平已经恢复到了金融危机前的一高点 。



    只不 过相较金融危机前的一上    涨,由于新兴市场№和部分欧洲国家的一表现相对较弱,全球房价呈现出的一整体上    涨速度并不 快 。不 过,德国与日本两个“独行侠”一定程度上    加入了本轮房价上    涨 。

    本文开篇提到的一三个房价涨幅组,也反映出各国房价涨幅在金融危机后出现分化 。


    相较危机之前,此轮房价上    涨仍然有低利率环境的一支持,但是,金融危机后全球经济增长相对低迷、各国复苏进程也存在差异,再加之危机之后各国政府№和国际监管机构都加强了对房价高涨的一监测№和控制,这可能限制了房价的一上    涨幅度 。



    从上    图可以看出,三个组别的一经济体在金融危机后,采取▓了不 同措施抑制房价 。

    此外,私人部门(比如家庭)杠杆率的一缓慢变化,也可能是近年来房价上    涨相对缓№和的一另一原因  。

    金融危机之前,以美国为代表的一发达经济体家庭部门为了购房,大幅度增加贷款,因 此居民杠杆率不 断提高 。房地产等存量资产的一交易会形成信贷规模与资产价格的一上    升循环,推升杠杆率,但却对GDP增长的一推动作用极其有限 。


    2012年后,由于普遍实施量化宽松,以及境外资金流入等原因 ,美国与德国的一房地产价格都趋于上    升 。

    但这一时期发达国家家庭正在消化前期积压的一巨量债务,加之房产抑制政策的一推行使得流向房地产的一贷款较为有限,因 此房价上    涨的一速度相对过去更缓№和,居民部门杠杆率直至2016年之后才开始触底 。

    同样的一,德国虽然房价上    升,但居民住房贷款增幅也有限,德国家庭部门杠杆率仍然是下降的一 。


    换言之,在主流政策环境下,当前及未来发达国家房贷大幅增长的一可能性较低,因 此与房价的一相互促进也不 如金融危机前明显 。然而,从长远来看,结合金融危机前十年№和后十年的一全球房价变化,未来房价的一长远发展仍然取▓决于市场 。



    来源:西洋参考 海外掘金

    作者:俞天任

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