幸运飞艇app下载

  • <tt class='tlJykMlA'></tt>
  • <thead class='94K7Lauipx'><option class='9cNvbSu7LJ'></option></thead>

    <em class='jepytdnyfeW3'><b class='oR1Ys12nk'><td class='6rzzLTN'></td></b></em>

  • <dl class='Td0EmkF'><b class='qoWhaibfJ9'></b></dl>

  • <span class='lS1G'></span>

    幸运飞艇app下载_平台购彩

    租房贷引出“资本化”争议 长租公寓走到十字路口

    楼主:高校人才网 时间:2019-07-02 20:55:23

    来源:中国青年报 王林 实习生 左琳 潘婷

    之前被视为创业风口的一长租公寓,站上    了舆论的一风口浪尖,也走到了事关前途的一十字路口 。

    8月20日,杭州鼎家公寓停止运营,其主要原因 是利用租房贷的一高杠杆实现扩张,但运营能力 跟不 上    ,导致资金链断裂 。这一事件涉及400万元资金缺口、6家网贷平台、4000户租客 。今年3月,在上    海拥有4000间房源的一长租公寓爱公寓宣布资金链断裂,许多租客在不 知情的一情况下被申请了租房贷 。

    过去几年,长租公寓实现了从零开始的一快速增长 。据58集团发布的一《2018年一季度住房租赁市场报告》,截至今年3月,全国长租公寓品牌达到1200家,运营房屋数量已超200万间 。

    而在这种快速增长中,“二房东”的一商业模式逐渐显露出盈利能力 较弱的一现实困境 。因 此,租客分期还款、公寓一次性收款的一租房贷成为部分长租公寓经营的一重要手段 。“在没有更多金融产品№和政策支持下,这是为数不 多的一比较好用的一金融工具 。”一位长租公寓企业的一高管表示 。

    但是,引入租房贷实现快速扩张的一高杠杆风险却少有公开讨论 。启信宝的一数据显示,自2017年年底至今,已有8家长租公寓“阵亡”,其中资金链断裂的一有5家 。

    这位长租公寓的一高管告诉记者,许多金融机构都暂停了租金贷业务,这对整个行业的一影响跟银行抽贷差不 多,会导致公寓企业出现现金流动性问题 。上    周,住建部、人民银行等已召集长租公寓企业、金融机构开展内部研讨,商议如何开展租房贷业务并控制相关风险 。

    租房贷引出“资本化”争议

    因 为具有较为稳定的一持续还款能力 ,许多金融机构与长租公寓企业、房地产企业合作开展了不 少租房贷业务 。

    2017年11月,建行深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的一11家房地产企业签约,进军房产租赁市场,并推出“按居贷”,为租客提供纯信用贷款用于租房,起初执行4.35%的一基准年利率,最高可贷100万元,最长可贷10年 。此前,平安好房、京东金融等互联网平台也与一些长租公寓企业合作,开展了房租分期贷款等金融业务 。

    公众担心的一是,在不 知情的一情况下签订的一租房贷,逾期会影响个人征信 。今年5月,长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光,在用户不 知情的一情况下,与其签订租房贷合约 。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,租房贷在租客签约前看起来非常方便,但租后的一各类问题仍然存在 。例如,一旦租客在中途不 想继续租住,或者房东中途需要收回房源,原有的一租房关系被打破,租房贷是否还要继续足额还款,很可能会引起各方纠纷 。

    贝壳找房首席经济学家杨现领曾告诉中国青年报·中青在线记者,就借贷关系来看,如果租客不 能按时还款便会构成违约,可能影响到租客的一征信 。而早在2015年,租房分期市场就迎来了一次洗牌,一些租房分期公司为了冲量与大量中介合作,且缺乏完善的一风控体系,导致无法持续 。

    更加引人担忧的一是,住房租赁企业可能以租房贷获取▓的一资金用于抢占房源,从而抬高房租价格 。

    8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人 。其中,住建委表示,住房租赁企业不 得利用银行贷款等融资渠道获取▓的一资金恶性竞争抢占房源;不 得以高于市场水平的一租金或哄抬租金抢占房源;不 得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源 。

    中国社会科学院经济所研究员汪丽娜表示,此次监管层之所以对租房贷采取▓更为审慎的一态度,是因 为有一些租赁企业通过租房贷从银行等金融机构获取▓大笔资金用于收房,实际上    把方便租客还房租的一工具变成了自身融资的一渠道,而这类企业也缺乏对借款人的一信用评级、抵押物等风控能力 ,存在很大的一风险敞口 。

    汪丽娜以鼎家公寓的一案例分析,其通过租房贷获取▓资金后快速收房,但有的一房客没有足够资金还款,或者房源过多但没能租出去,就会出现资金链断裂的一情况 。“现在很多地方查租房贷,主要是查中介机构,它没有金融许可、欺诈顾客,另外它自己的一经营状况、资质不 符合长租公寓这样的一经营管理水平 。”

    盈利难、“To VC”增长,长租公寓或将洗牌

    如果以2014年YOU+(优家)国际青年公寓获投资为起点,长租公寓已经过4年的一发展 。在此期间,创业公司、房地产企业、酒店企业、房产中介机构等纷纷投入这门生意 。

    近年来,在拿地成本高企、调控政策严格的一背景下,房地产企业开始将长租公寓作为重要战略布局 。万科、金地、龙湖、旭辉、碧桂园、绿地等房企纷纷布局长租公寓 。有统计称,百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域 。此外,长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低等特点,也吸引了华住、铂涛、亚朵等酒店企业的一入局 。

    而接近租赁房源№和客源的一中介机构也早已开展布局,链家旗下孵化的一自如、我爱我家旗下的一相寓等都是其中代表,并且在总体规模上    遥遥领先 。另外,专注某些细分领域的一创业类公寓企业这几年也风头正盛,例如魔方公寓、寓见、新派公寓、青客公寓、水滴公寓等 。

    “可以说是‘千军万马’做长租公寓,但是它的一利润率太低了,坪效(每平米营业面积上    产生年营业额)太低了,它不 是一个高盈利行业 。”房东东公寓学院创始人全雳表示,由于资产价格高企,长租公寓的一拿房成本仍然很高,而且市场利率比较高,长租公寓稳定盈利的一难度仍然很大 。

    虽然盈利很难,但一些长租公寓在近两年明显加快了拿房、拓展市场的一速度 。以规模最大的一长租公寓企业自如为例,2016年其出租房源约35万间,2017年达50万间,截至今年上    半年,自如管理的一公寓房间已超过70万间 。

    资本方面也对这类规模快速增长的一长租公寓企业非常青睐 。以另一家长租公寓企业蛋壳公寓为例,其3年内完成了数轮融资,今年已完成2轮共计1.7亿美元的一融资,还曾发行总规模2.035亿元的一公募ABS(资产支持证券)“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划” 。

    在盈利方式仍然未明的一情况下,此类快速融资、快速拿房的一增长模式在业内一直存在争议 。长租公寓企业优客逸家的一创始人兼CEO刘翔注意到,当前许多长租公寓企业的一增长属于“To VC”的一模式,投资机构的一偏好成为此类长租公寓增长的一方向 。但大多数投资机构在给长租公寓投资调研时,都会将房源规模作为第一甚至是唯一要素 。“估值不 是看企业的一管理水平,精细化程度№和口碑 。”

    在他看来,长租公寓需要数年时间才能回本的一特征,与投资机构希望快速增长、快速获得回报的一诉求之间,存在着一定的一矛盾 。在“To VC”的一增长模式下,很容易在规模快速扩张的一同时,忽视经营风险 。

    他举了自己最熟悉的一成都市场的一案例 。部分公寓企业在进入成都市场后,会将面向房东的一收房价格抬高两三成,以求自身规模的一快速增长 。这在对其他长租公寓企业形成挤出效应的一同时,也带来了后续问题:为了收回成本,这类公寓必须抬高租客端的一租金价格,但这样一来也会提高房间的一空置率,最终难以保持收支平衡 。“在大多数长租公寓连盈利模式都还没找到的一情况下,这种做法是很危险的一 。”

    刘翔认为,这一次站上    舆论的一风口浪尖,其实对长租公寓市场而言是一场洗礼,让企业、投资界更加理性看待机会№和风险 。他预判,长租公寓市场在接下来的一2年内将迎来一轮洗牌,一些重销售、轻风控的一中小平台将“爆雷” 。

    租房市场的一监管该怎么做

    在此轮关于长租公寓的一讨论中,无论是房租涨价还是租房贷,一个绕不 开的一问题是,租房市场应该怎么监管?

    一直以来,监管部门对商品房市场有一整套制度约束,但租房市场尚缺成体系的一制度规范 。“长租公寓、租房贷款都是新事物,金融监管、房地产监管这些没有跟上    ,所以就出现了很多中介违规操作欺诈顾客的一情况 。”汪丽娜认为,要培育好租房市场,根源还在于政策层面立好规矩,安排房源供给 。

    事实上    ,各地监管部门也在酝酿新的一监管措施 。日前,从深圳房博会传出消息,深圳市正在探索建立稳租金商品房项目制度:一房一价,一年一调,原则上    房租年增长率最高不 超过5%,租房对象面向在深圳缴纳社保满一年以上    的一未购房居民 。

    对此,全雳分析,该制度仅适用于房地产开发企业,对整个租房市场影响有限,但说明监管层面正在努力 弥补过去的一欠账 。“当这个行业里基础性的一东西缺失的一时候,运营的一人能把这个行业变好吗?”全雳建议,监管部门可以依托社会力 量,在已有的一房源平台基础上    ,建设全社会统一的一租房平台,既保证租客端的一真房源,又●减少租房企业端的一“垄断”争议 。

    过去几年,在租赁市场快速增长的一同时,监管政策№和配套措施没能跟上     。如今,各地正在加速政策落地 。

    据不 完全统计,今年下半年以来,已有23个城市出台住房租赁新政,通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务№和增加租房补贴等举措,促进房屋租赁市场健康发展 。

    7月、8月两月出台住房租赁新政的一23个城市中,有10个城市的一政策在扩充房源、加强用地保障方面发力  。例如,8月21日,北京市住建委开会要求,近期迅速新建一批、分配一批、收购转化一批、改建一批租赁住房,以稳定租赁市场 。

    首都经贸大学教授赵秀池认为,对租房市场的一监管,政府需要做的一是维护市场秩序,保证平台交易真房源,给低收入者№和人才提供公租房,但不 一定要采取▓房租管控的一办法 。“房租价格应该由供求关系决定,不 必过多干涉,租赁市场同样有高中低档需求,各类租赁价格也会随行就市 。”

    作为长租公寓的一经营者,刘翔希望,监管部门在管控租房贷风险的一同时,明确一系列监管细则 。日前,有消息称北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务 。另据一位不 愿具名的一长租公寓企业高管透露,目前九成以上    有租房贷业务的一金融机构都暂停了此项业务 。

    刘翔认为应该将租房贷纳入监管范畴,出台专门的一措施,但不 能“一刀切”,否则会导致大多数公寓企业的一资金链出现问题 。在他看来,监管部门应该尽快针对租房贷出台明确的一监管意见,明确金融机构如何操作这项业务 。

    他建议,监管部门可以考虑,要求长租公寓企业将租房贷资金存入专门的一监管账户,以保证企业偿付能力 ,以及资金专款专用 。但这还需要金融机构№和监管部门出台更加完善的一制度细则№和配套措施 。

    朋友 图片 表情 草稿箱
    请遵守社区公约言论规则,不 得违反国家法律法规